法律站在你身邊：法律風險防身術

施茂林

做好法律風險控管，防患於未然

近來在演講、會議、登山、旅遊、公益活動……等場合，常遇到不少讀者，他們說我在《經濟日報》上的法律專欄很好看，希望可以再繼續看到這類文章增加法律學識。有位讀者在大陸經商二年多了，也問起這件事，我告訴他，新作都放在部落格上，最近也放了一些兩岸相關資訊，供讀者自由點閱，他表示要台幹多參閱。

記得某個研討會上，有位非法律系的學生請教我一些問題，我就請他上網查詢我的文章，沒想到那位學生說早就看過我的部落格，但是還想進一步了解還有哪些計畫。有位老師告訴我，經由同事推介，他讀了我部落格上的文章，讓他了解如何處理與惡房客的糾紛。這表示部落格也發揮了功能，而讀者群也在擴增中。

2010年，我受邀到廣東名人講堂演說，現場有位教授找我就台灣的法律制度交流、互動，說起他之前來台灣時，有朋友推薦他買書，其中二本，正是我報紙專欄集結成的《法律做後盾》與《法律簡單講》，讓他了解台灣法律的精要。他發現台灣的法律制度很完備，我的文章很容易看得懂，直說：「如果再出書，還會再買！」

其實，出版社也樂觀其成，希望在前兩本書的基礎上，再出版第三本，擴大服務讀者群。
社會變化快速，法律必須隨環境做必要的調整，像現在很多新興的經濟活動、事務與科技，都面臨法律的挑戰。所以對於正在發展中的、新的權利意識與法律的觀念，我也以文章說明，讓大家知道「明天過後」的法律思維，以及法律發展趨勢，能與時俱進。

從最早的辦案到擔任司法首長的長久工作中，讓我看見許多人對法律有所忽略，等到問題發生，才驚覺「歹誌」大條，想補救或善後卻已經無力回天。因此，我在UDN的作家部落格中，陸續談到個人在生活中遇到的法律問題，提醒大家對日常生活事務能有所防範，而不是無所警覺，等到造成損失再來找專家解決，可能已難補救。

有人說：「早知道，早幸福。」我深刻體會：如果能事先預測法律風險，做適度控管與防範，事情的發展也許會有不同的結局，所以法律風險防範與控管是一項重要的社會公益運動，當我離開法務部後較有時間，一直思索如何推動全民法律風險管理概念。

近三年來，我嘗試在各種場合拋出這個議題，也在參訪大陸時提出我的理念，沒想到迴響熱烈，所以與幾名志同道合的學者專家共同成立「中華法律風險管理學會」，積極、熱情地推動這些理念與具體做法，希望讓大家面對法律議題時有助益。

有人說過：「法律不長眼，只保護懂法律的人。」這句話提醒我們：法律的內容是公正的，規範也是公平的，但是它的生命力與保障效果要靠大家去親近、活用，因此，我在書中特別提了許多時事案例，從中整理出社會的趨向，了解到民眾感到棘手的問題與困難，同時也把這些社會案例「加值」為更容易了解的範例，希望大家能學習保護自己。

例如各界討論的轟轟烈烈、沸沸揚揚的校園霸凌問題，其實在議題浮上檯面時，各位讀者早在我的部落格看到有關校園霸凌的新文章，其中提到教師如何管教學生，以及如何減少霸凌發生率。有讀者看過許多校園霸凌的新聞與專文後，稱讚我的文章寫得十分清楚完整又容易懂。
台灣的上市櫃公司家數相當多，企業也開始透過併購行為而邁向大型化與集中化，形成新的投資模式，小股東因而常被邊緣化，而經營者的心態與做法，往往影響到股東的權益。其實投資都有法律規定，不容有不法行為。所以我談了很多商場上的經營戰術，在經營手法、資金調度、財務運用等方面都有所著墨，讓大家遵守遊戲規則，達到多贏局面。

這二年多來，司法問題受到各方重視，例如「恐龍法官」的問題，司法改革變成全民共識，而什麼是全民期待的司法，司法又如何提升效能，以符合全民期待，書中也以相當篇幅闡述相關議題，提出司法人應有的態度與觀念，讓司法改革的圖像更加鮮明。

有讀者向我提到部分法律關係沒有完全說明清楚，這也是我的困擾，原因是法學浩瀚，法律萬千條，要用有限的文字闡述複雜的法律規範，相當不易，因此，本書收錄文章中，讀者可能會覺得似曾相識，以前已介紹過這個議題，這就是再延續前面二本書的法律觀念，有些有補充關係，部分是小重複或重疊論述，有的則是延續話題，或者是延伸介紹，希望讓大家有比較完整的觀念。

各篇文章後，附有法律基地與法學櫥窗。前者是將文章中相關的法律條文列出，以利參讀對照；後者是將文章中有關的法學名詞，做扼要說明，讓閱讀的人對關聯性觀念充分認識，或用反差手法，將相異名詞提列闡發以供比對；或將新發展議題，以另一角度摘述，便於觀念的整合。
這本書的出版，時間距離上一本書已經三年，發生了很多令人印象深刻的社會大事件，例如全球金融海嘯、大陸三聚氰胺事件、台灣八八風災、冰島火山爆發影響飛航安全、核能安全事件、性侵害、校園霸凌事件，以及塑化劑事件……，讓大家懍於天災人禍之不可預期與預料，風險無所不在，體會出這真是個風險社會。

「未雨綢繆」、「防微杜漸」是大家耳熟能詳的話語，提醒大家要能防患於未然，運用到風險社會中，更是名言。由於各類風險如成本風險、營運風險、市場風險、人事風險、財務風險等，最後常以法律風險出現其結果，因此法律風險常居關鍵地位，本書各文章恰是提供防範、控管法律風險的良方，願有助於讀者做好法律風險評量、迴避與防控的對應。

出租房子沒書面，請神容易送神難

租房子這件事其實只要雙方（出租人和承租人）同意就成立，並不用訂書面契約；但是，以出租人（房東）的風險角度來說，把房子租給別人時，如果沒有訂書面契約，想要求承租人（房客）搬家時可能會「請神容易，送神難」。

舉個例子，黃小姐向舊識蕭先生租房子，說好租四年，後來蕭先生把房子賣給賴先生，賴先生竟以沒有租約為理由，要求黃小姐搬家。黃小姐請求給予寬限期，遭賴先生拒絕，她後悔沒有訂約才受這窩囊氣。

買賣不破租賃，換房東不必換房客

後來經法律專家說明，黃小姐才知道，事實上「買賣不破租賃」，也就是說，就算原房東轉讓房子所有權給新房東，原租約仍然繼續存在（民法第425條），換房東不必換房客。另外，還有一個關鍵是，未訂書面契約屬於不定期租賃契約，在法律保護經濟弱勢（房客）的精神下，賴先生也沒有理由要求她搬家。

不定期租賃契約，一旦成立便難收回

成立不定期租賃契約，有幾種情形：一是租賃契約成立時未約定期限；二是不動產租賃契約，期限超過一年，而未立字據（書面契約）者，強制規定為不定期限的租賃（民法第422條）；第三種是期滿時，房東對房客繼續使用房屋而不立即表示反對的情況下繼續租，就形成不定期租賃契約（民法第451條）。

不定期租賃契約下，要收回相當困難，除非是房東收回自住或營業、重建、房客轉租、扣掉押金之後房客仍積欠房租二個月以上、房客損害房子或附屬物卻不補償，以及其他違法使用，才有理由收回（土地法第100條）。

房東想收回房子，法律上以必要性評斷

法律上的判斷標準是在於收回房子的必要性，包括房東收回自住或營業的必要性，像收回房子自己營業可以，但與別人共同經營事業就不可；以重建理由收回房屋，並不包括修繕在內，而且要依客觀標準來判斷是否確有改建的必要，比如危樓、梁柱腐朽、即將塌陷、有立即危險，一般會需要經建築師、結構師等專家鑑定，不是由房東自己判定。

租房有收取「代價」，收回房子很困難

另外提醒，有些人可能只是把房子暫借給親友住，想收回房子時卻趕也趕不走，這時候，判斷的標準在於究竟有沒有收取「代價」──純粹只是借他（使用借貸），還是收了他的代價（房屋租賃）？

上面所謂的「代價」不一定叫做「租金」，可能是一些有現金價值的物品，包括外幣、茶葉、現金、其他財物，或者由「免費借住」的房客自行負擔房屋稅、管理費、修繕費等。

由於是借房子給親友住，有特殊原因和關係，一般來說不會約定借住期限，又因為有上述「代價」存在，所以很容易被認定是租賃，而且一旦形成不定期租賃契約，要收回房子難如登天。
所以說，要借房子給別人住，就好人做到底，統統免費，但建議要事先講好借用期限。

書面契約及押金，保障房東權益

此外，出租房子要注意訂立書面契約，並注意訂明「期滿後不續約」或「續租時另訂契約」，而且在契約屆滿前立即口頭請他人轉達，或以郵局存證信函通知承租人不再續租，以阻斷未來發生不定期租賃的風險。另外，出租房屋，會收取押租金，以擔保租金或損害賠償，金額越高，保障效果越大。

房客要求寬限租期，小心變成不定期租約

當房東表示不續租時，有些房客會請求寬限期，不過，請注意這段「恩惠期」是否會讓定期租約被延伸解讀為不定期租約，到時候房東就麻煩了。如果表示不續租之後，房東又繼續收取了一些等同租金的代價，應強調是這期間的「不當得利金」或「損害金」，避免造成不定期租約而後患無窮。

【法學櫥窗】要物契約

契約是當事人雙方意思表示一致而成立，所以以要約與承諾二個意思表示合致，即可成立契約（有時稱為合約），例如一個要買，一個要賣，就成立買賣；一個要出租，一個要承租，成立租賃。

要物契約的成立，在民法上較為少數，如使用借貸契約（向他人借房居住、借用轎車行駛、借用衣服來穿、借用電腦……），又如消費借貸（向銀行借貸、向親友借錢），又如寄託（將物品託人保管），都必須將約定的物品交付才成立，否則沒有償還該物品的義務。又押租金也是要物契約，需交付押租金才成立。

目前常見的契約，如買賣、租賃、僱傭、承攬、運送、保險……等契約，都不是要物契約，只要雙方點頭表示意思一致就成立，又稱為「諾成契約」。

【法律基地】
1.民法第421條
2.民法第422條
3.民法第425條
4.民法第425條之1
5.民法第426條之1
6.民法第451條
7.民法第464條
8.民法第472條
9.土地法第100條
10.土地法第101條
11.土地法第103條
12.土地法第105條