【圖解】房子就這樣買：挑屋．議價．簽約．驗屋，完全解答購屋108問！

Q6說文解字，透析廣告神奇的文字遊戲

光照片就有這麼多學問，文字可以玩的創意就更多了，廣告文案「字字珠璣」，消費者在看廣告文宣時一定要睜大眼睛仔細解讀箇中巧妙。

 

▍賣一個夢給你

 

房地產業者賣房子就是賣一個夢給你，嚮往開闊綠地就賣「花園就在我家裡」、「複製大安森林公園夢土」、「台北都心找不到的鮮綠生活」；嚮往大戶生活的就賣「改變豪宅空間定義」；嚮往交通便利的就賣「敦南 15 分鐘」、「三環三線，夢想實現」；想提升氣質的就賣弄文學「建造理想居所，只為品味相契的知音」等。

 

心動了嗎？覺得自己很有格調嗎？小心，這都是廣告文宣引誘你的築夢藍圖，一字一句都暗藏玄機。

 

▍破解文字奧義

 

•花園在你家──通常都在郊區或遠離市中心的地點。

•景觀無敵──除非樓層很高，不然也是遠離市中心的地點，否則怎麼看得到山海戀？

•文謅謅有氣質──文字的深意通常讓人看不太懂真正要表達什麼，但是文案營造出一種很有格調的質感，讓消費者覺得住進去身分和地位都會大幅提升。

•近在咫尺──廣告文宣的數學都很神奇，特愛用「哪裡轉個彎就到哪裡」、「從A到B只要幾分鐘」這類的句型，台北的敦化南路和信義路最常被套用。現在法規查得嚴，房地產業者不太敢亂寫時間，但是偷吃步是：挑非尖峰時間、用最快車速去量時間，所以從安坑到敦化南路最遠的那一個路口真的只花了 15 分鐘，問題是，上班塞車要花多久的時間呢？

 

▍看文案要懂數學

 

數學不好的人買房子要注意了，除了交通時間玩的數字遊戲，也要注意價格上的數字魔法。例如「總價888萬起買2＋1房」，那個＋1就是玄機，可能是把兩房隔成三房賣，或是違法加蓋的夾層屋，讓你覺得賺到，卻可能會觸犯法規。

 

或是「自備款只要68萬」，除非房子總價只有230萬，否則以目前貸款幅度7到8成來計算，怎麼算都不夠。另一個可能是建商用假合約讓銀行超貸，幫你貸9成，自備款1成才有可能買到高價的房子。

 

還有一種是「送很大」的，買個房子又是送裝潢、送家具、送車位的，羊毛出在羊身上，加起來可以省個好幾十萬吧。

 

▍不常見的用詞要多看幾眼

 

廣告文宣寫得美如夢境，無可厚非；但是如果是透過文字規避地目就大有問題。仔細看，如果文宣寫「菁英會館」、「總裁行館」這類讓人無法分辨是住宅還是商辦的名稱，就有可能是因為建案基地是「工業用地」而非「住宅用地」，為了在相對便宜的地目上蓋昂貴的住宅，刻意寫些似是而非的名稱，遊走法規邊緣，住進去如果地目有問題，倒楣的還是消費者。

 

想了解的人可以洽該地區地政事務所查詢「土地使用分區」，或上「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。

 

▍太貼心要注意

 

若文宣太貼心也有鬼，例如「貼心提供專屬賞屋巴士，車程只要20分鐘」，有賞屋專車的案子，房子通常離市中心都有點遙遠，而且還有可能只是到「接待中心」而非建案的「基地」。

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Q34看房子到底要看些什麼？

有的人看一棟房子要花一個小時以上，有的人卻只看兩眼就換下一個物件；走馬看花看房子跟抱持著柯南精神看房子絕對「差很大」。台灣房屋副總裁謝萬雄建議消費者首先應該看的是「建商」信譽，並掌握「由遠而近，由外而內」的大原則，多看幾次房子，以確保該物件在不同時間點的屋況。

 

▍由遠而近

 

先看外在的商圈環境。四周是否有治安死角？是否有暗巷？四周是否有市場、學區？樓下是否有特殊業種？如果是預售屋，還要特別注意建商是否用「大帆布」或巨大的看板遮住周遭如基地台等嫌惡設施。

 

▍由外而內

 

走進大樓前，記得先抬頭看看房子的外觀，建材好不好？有沒有瓷磚剝落或牆面汙染？還可以看看晚上住戶的「點燈率」，藉此評估入住的戶數。再看「公布欄」，住戶欠繳管理費的狀況如何？游泳池或社區巴士是否公告停用或停開？這些都攸關社區的品質。

 

▍看格局採光和安全性

 

當由遠而近、由外而內都過關後，才進入「看房子」的階段。第一眼先看感覺，踏入房子後身心是否不舒服？接著看格局和採光，看消防逃生等安全措施及路徑，再敲敲牆壁，看建材與施工等細節。

 

▍看使用動線

 

資深房地產投資人楊德芬則建議，看房子要從務實的角度來看使用動線。她曾經看過一間房子，要去後陽台還得從客房穿出去，曬個衣服都要跟屋內的人「借過」，很干擾。還要注意廚房與陽台動線是否順暢？陽台放不放得下洗衣機？有沒有足夠的置物空間？回歸實際生活面的需要，才不會買到「不順手」的房子。

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Q45是否有不怕地震的房子？

這是一個「聞震色變」的年代。以往每隔數年、十數年才會發生的地震，如今全球許多地區都進入地震活躍期，印尼、日本、台灣、紐西蘭⋯⋯，不僅震垮了建築也震怕了人心。

 

台灣位處菲律賓板塊與歐亞大陸板塊交接處，屬於環太平洋地震帶，其中台灣東部地震多，好在震源深，所以影響相對較小；西半部的震源淺，加上人口密集，地震的巨大能量一經釋放，反而容易造成重大傷亡。

 

▍921 大地震後，法規開始規範耐震度

 

台灣早期的房子缺乏耐震設計，發生921大地震後，政府積極修改建築法規，耐震係數也從三至四級提升到五至六級，而牆、柱、梁等部位則增加「綁紮繫筋」的規範；鋼筋及箍筋密度、箍筋彎曲角度則從90度變更為135度等，都是為了提升房子的安全性。因此921大地震後興建的新成屋都至少能承受五級的地震強度。

 

▍耐震不代表房子完好無缺

 

所謂的耐震，並不是說建築結構遇到地震不會有絲毫損傷，目前最常見的有三類：抗震（耐震）、隔震（免震）和制震（減震）設計，三者都是一種吸收地震力的設計，目的是降低建築結構體瞬間倒塌的機率，當大地震發生上下左右搖晃，出現龜裂或歪斜，但是建築體仍屹立不搖，只要柱子不垮、牆壁不塌，耐震設計就能替民眾爭取寶貴的逃生時間，降低生命財產的損失。

 

「抗震」是最基礎的，基本上只要符合建築法規的建築都具備耐震力，包含結構設計、鋼筋材質、綑綁工法、混凝土磅數、橫箍數量與間距、鋼筋的搭接方式等都有依照規定，就符合抗震宅的定義。

 

「隔震」顧名思義就是隔絕地震力，通常會在建築低樓層的柱子下方加裝大型的「隔震墊」，讓堅硬的梁柱多了一層橡膠材質的緩衝墊，重點是：每根柱子下方都要加裝才能達到隔震的效果。

 

而「制震」設計就是在建築結構體內安裝各種可以吸收地震力的韌性構造，例如最常用的「阻尼器」、斜撐設計、剪力牆設計，或是在牆壁間安裝由鋼板和高黏性物體所組成的「制震壁」等。哪一種設計比較安全？沒有人知道。因為這些都是近年的設計，只有面臨地震的考驗後才知道哪種工法比較有效。

 

▍有保有保庇，幫房子投保地震險

 

購屋時銀行會要求申請房貸的屋主購買「住宅火險及地震險」。民國91年以前的房子大多沒有地震險的保障，921大地震後，政府規定從91年4月起，將住宅地震基本保險列為政策性保險。民眾可透過銀行、產險公司等管道投保以保障住宅安全；部分業者更推出「新式居家綜合保險」，就連「輕損地震」，即把家中電視摔壞了也提供賠償。

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Q63如何確保預售屋蓋的跟說的一樣好？

光憑一棟模型、一張平面圖、幾頁合約就買下一間房子，買預售屋要如何確保建築品質跟當初說的一樣好？為了保障購屋權益，買預售屋絕對不能偷懶，你一定要掌握「處處留底、時時監工」的原則。

 

▍處處留底

 

從你拿到的第一張廣告文宣開始，找個資料袋，把建商提供的外觀3D示意圖、平面設計圖、彩色DM、報紙廣告、樣品屋拍照、建材設備、停車位的規格，連同簽約相關資料一起妥善保管。這些都視為「契約」的一部分，一旦出現建商灌虛坪、用爛建材，這些資料都是你的「保屋符」，只要建商蓋的跟當初說的不一樣，你都可以依照這些證據要求改善，或向消保官提出申訴。

 

▍時時監工

 

若不想走到對簿公堂的地步，購屋者就要勤勞一點，勤跑工地「監工」。建商一聽你想來工地看房子，最常搬出來的話術就是「工地很危險」，就怕你看到工人偷懶打混、工地亂七八糟、偷工減料或不合工序的施工。工地危險是事實，但並不是阻止你監工的藉口，你一定要強力要求約時間去看你未來的家，如果能聯合其他住戶一起去監工，建商比較不敢不答應。到現場後，要看什麼？先看工地管理的素質，再看施工品質，例如水泥模板是否乾了才拆除？鋼筋是否用鐵絲亂綁一通？散落現場的建材品牌是否跟合約上一樣？有沒有做防水測試等。

 

▍參加各項說明會

 

有些不怕你看的負責任建商，會安排預售屋的營建過程各階段說明會，從基地開挖開始的開工說明會、結構說明會、裝修說明會到交屋說明會，還請住戶實際到場參觀該樓層的樓板灌漿、各戶的防水試水測試、給水管試壓和屋頂的防水工程等。如果你的預售屋建商有提供上述說明會，一定要參加。

 

▍客變更要緊盯監工

 

如果你還有特殊的「客變」需求，例如哪面牆不要、瓷磚要換義大利進口的、主臥室的廁所改儲藏室等，一定要在合約上寫清楚，並盯緊施工狀況，以利交屋時計算「加減帳」。